El requisit de comptar amb un empleat perquè el lloguer sigui activitat econòmica, sota la lupa del Suprem

Són molts els beneficis fiscals associats a la consideració del lloguer com a activitat econòmica. Per això, des de fa anys hi ha una guerra de guerrilles entre contribuents i Administració en què es baralla cada pam de terreny legal, i s’entra a analitzar al detall cada supòsit de fet.

I és que encara que no hi ha grans beneficis entre que l’arrendament tributi com a rendiment del capital immobiliari o com a activitat econòmica a l’IRPF, la cosa canvia si parlem d’altres impostos. Així, el gruix dels avantatges fiscals es concentra en impostos com el de Patrimoni, o el de Successions i Donacions. I és que en aquests impostos el fet que un arrendament sigui considerat activitat econòmica pot estalviar molts milers d’euros als contribuents.

Aquests beneficis fiscals es concreten en l’exempció a l’impost sobre el patrimoni dels immobles dedicats a l’activitat d’arrendament per considerar-los patrimoni empresarial. O de les participacions en entitats amb immobles dedicats a aquesta activitat d’arrendament. A més, i si ens fixem en l’impost sobre successions, la transmissió mortis causa d’immobles afectes a una activitat d’arrendament està bonificada en aquest impost, i els immobles poden adquirir-se gairebé gratis pels hereus.

Per tant, el patrimoni immobiliari dedicat a l’arrendament no tributarà a l’impost sobre el patrimoni del seu propietari si es considera que hi ha una activitat econòmica. I a més, es podria transmetre en condicions fiscalment molt avantatjoses als seus hereus.

Es tracta en definitiva d’un pastís massa llaminer per als contribuents, presentant-se un camp gairebé expedit per a la planificació fiscal. I és que la veritat és que sobre el paper tot sembla ben simple, ja que perquè l’arrendament es consideri activitat econòmica n’hi ha prou de tenir almenys una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa, que és el requisit exigit a l’article 27.2 de la llei de l’IRPF.

Tot i això, la realitat és molt més complexa, i prova d’això són dues recents actuacions admeses a tràmit pel Tribunal Suprem que han acordat decidir qüestions referides al compliment de, en aparença, tan senzill requisit.

El primer és la Interlocutòria de 10-4-2024 (recurs 2197/2023), que es refereix a l’Impost de Successions i a la necessitat real de comptar amb un empleat en l’activitat, en el supòsit que amb prou feines hi ha lloguers a gestionar.

En aquest cas, el mateix Tribunal Suprem reconeix que no és una qüestió totalment nova. I és que l’Alt Tribunal ja va declarar al seu dia (STS 15-9-2011) que “voler reduir l’activitat empresarial a la necessitat de tenir empleats (…), i en base a això a afirmar que com que no es tenen no es desenvolupa activitat empresarial, no és correcte, ja que l’activitat empresarial es defineix per l’activitat que es desenvolupa, sent l’existència d’empleats no una dada a tenir en compte, però no allò essencial, que consisteix en l’ordenació de mitjans per desenvolupar la activitat.”

Per això, en sentència de 13-2-2017 reconeix el Tribunal Suprem que la constància d’una activitat empresarial es defineix per l’activitat que es desenvolupa , sent l’existència d’empleats o no una dada que cal tenir en compte, però no allò essencial, que consisteix a ordenar mitjans per desenvolupar una activitat de benefici.

Per tant, la clau és si existeix aquesta ordenació de l’activitat o no. I el problema és que en cas que ha arribat al Suprem aquesta ordenació de l’activitat no està del tot clara. Això, malgrat que hi havia setze immobles arrendats i per tant, sobre el paper, treball de sobres que justifiqués la contractació d’una persona empleada.

Tot i això, en el cas plantejat al Suprem l’entitat havia contractat els serveis d’una empresa externa per realitzar totes les gestions i actuacions que es requerissin “in situ” respecte a catorze dels setze lloguers. Així, aquesta empresa s’ocupava de la publicitació i la recerca d’inquilins, de la formalització dels contractes i de l’atenció als inquilins en qualsevol incidència que es pogués plantejar durant la vigència dels contractes; i no només això, perquè aquesta empresa també feia el cobrament de les rendes als llogaters i fins i tot duia a terme per compte de l’arrendadora el pagament d’algunes despeses.

D’aquesta manera, l’únic empleat de l’entitat arrendadora quedava alliberat d’haver de fer qualsevol actuació respecte dels catorze immobles ressenyats, més enllà de la comptabilització i arxiu dels documents, així com de l’emissió d’algunes factures. Les seves tasques, per tant, quedaven limitades a la pràctica a l’atenció de dos únics contractes d’arrendament, i l’Administració Tributària arribava a la conclusió (probablement amb força enveja) que les tasques pròpies de gestió dels dos lloguers realitzades per aquest empleat no haurien de suposar més de mitja hora al dia.

Doncs bé, tenint tot això el Tribunal Suprem ha considerat necessari revisar la seva jurisprudència per si cal reafirmar-la, reforçar-la o completar-la. Per això, ha acordat “Determinar si per aplicar la reducció prevista a l’article 20.2 c) de la Llei de l’impost sobre successions i donacions, en relació amb l’activitat d’arrendament d’immobles, n’hi ha prou amb acreditar el compliment dels requisits previstos al article 27.2 de la Llei de l’impost sobre la renda de les persones físiques o, per contra, cal que la contractació de la persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa es justifiqui des d’un punt de vista econòmic.”

Estem davant una sentència clau per determinar si a més de complir rigorosament la norma, i tenir una persona amb contracte laboral i a jornada completa, cal acreditar el sentit econòmic de tal contractació.

La segona interlocutòria del Tribunal Suprem que vull comentar es refereix a una pràctica molt habitual a les entitats dedicades a l’arrendament d’immobles. Això, especialment, quan són familiars i tenen una estructura molt reduïda, com ara la d’una simple comunitat de béns. I és que en aquests casos s’ha plantejat si l’empleat amb contracte laboral i jornada completa pot ser un dels mateixos socis o partícips de l’entitat, i l’entitat s’ha d’evitar haver de contractar un tercer estrany a l’entitat i als seus socis.

Estem com he indicat davant d’un supòsit molt habitual i recurrent. I és que aquest tipus d’empreses solen preferir que la gestió dels lloguers la faci un soci o comuner de l’entitat, sobretot quan es tracta de gestionar l’arrendament d’un patrimoni immobiliari familiar. I és que sempre és millor que aquesta gestió s’encomana a algú de la família, que contractar un tercer amb què calgui compartir la informació de tots els secrets de l’activitat, de les rendes cobrades, etc…

En aquest casos, el criteri de l’Administració és que en ser el contribuent soci o comuner de la comunitat de béns faltarien les notes de retribució salarial i d’alienitat. I això perquè la seva feina repercutiria en ell mateix. A més, faltaria també la nota de dependència, i és que no hi hauria subordinació en ser necessària la seva pròpia voluntat en la presa de decisions de la comunitat.

Davant d’aquest criteri de l’Administració hi ha una interpretació finalista de la norma. I és que si realment hi ha un contracte laboral ia jornada completa, i aquesta contractació té a més un sentit econòmic, no hi hauria d’haver cap problema pel fet que l’empleat fos un comuner o partícip de l’entitat.

Estem en qualsevol cas davant d’una qüestió que aviat resoldrà el Suprem. I és que mitjançant Interlocutòria de 13-3-2024 (recurs 4147/2023) ha acordat “precisar si es compleix l’exigència continguda a l’article 27.2 LIRPF per admetre que es desenvolupa una activitat econòmica d’arrendament d’immobles quan el contracte laboral se subscriu entre l’entitat (comunitat de béns) i un dels seus partícips o comuners; o bé, si s’ha de rebutjar -sempre- el caràcter laboral del contracte per la sola circumstància de ser partícip o comunera la persona contractada – en no concórrer els conceptes de retribució salarial, alienitat i dependència-i si aquesta interpretació estricta es compadeix amb les normes jurídiques relatives a l’obtenció de beneficis fiscals per raó en la successió de l’empresa familiar, que queden supeditats al manteniment de l’activitat econòmica, atenent els fins perseguits per aquestes normes.”

Es tracta, en definitiva, d’Autos de gran interès, perquè resolen problemes que es donen amb molta freqüència a la pràctica. Tot i això, la problemàtica no s’acaba aquí, i s’estén a infinitat de supòsits, en funció de les característiques de cada activitat d’arrendament, i de la manera com aquesta s’organitzi.

Per això, convé no llençar la tovallola, i recórrer les liquidacions que l’Administració pugui dictar negant la consideració d’activitat econòmica a l’arrendament d’immobles, amb l’estudi previ de les característiques de l’activitat i les circumstàncies del cas concret.

I és que l’existència de les dues actuacions del Tribunal Suprem comentades, que s’han dictat en tot just un mes, demostra que encara queda molt per decidir en relació amb aquesta matèria.

Font: idealista